OFAC y transacciones inmobiliarias

Ejemplo hipotético: un grupo inversor de Florida firmó en enero de 2025 un contrato para adquirir un inmueble comercial de 12 millones de dólares en Miami. Durante la diligencia debida final, el análisis del título reveló que un beneficiario final con una participación del 35 % coincidía con la Lista de Nacionales Especialmente Designados (SDN) de la OFAC en virtud de sanciones relacionadas con Rusia. La operación quedó paralizada en el cierre y el comprador se expuso a posibles sanciones civiles superiores a 300.000 dólares por haber continuado pese a la coincidencia.

La OFAC exige que todas las personas estadounidenses (U.S. persons) comprueben a las contrapartes de las operaciones inmobiliarias frente a la Lista SDN. Las operaciones bloqueadas deben notificarse en un plazo de 10 días hábiles conforme al 31 CFR § 501.603.

En la práctica, esto significa que, antes del cierre de cualquier operación inmobiliaria —ya implique una compra, una venta, un arrendamiento o servicios de intermediación—, todas las partes de la operación (el comprador, el vendedor, los intermediarios y, en ocasiones, incluso el origen de los fondos) deben comprobarse frente a la Lista SDN y otras listas de sanciones de la OFAC. Si se detecta una coincidencia y la operación está efectivamente vinculada a una persona o entidad sancionada, los fondos o los bienes, o ambos, deben bloquearse de inmediato, y no simplemente quedar retenidos.

Una vez efectuado el bloqueo, dispone de 10 días hábiles para presentar un informe ante la OFAC conforme al 31 CFR § 501.603, en el que se detallen la operación, las partes involucradas y el importe. Incumplir este plazo constituye una infracción independiente, con independencia del resultado final de la operación, y puede dar lugar a sanciones incluso si la operación subyacente era por lo demás lícita.

Las sanciones de la OFAC se aplican a las personas estadounidenses (U.S. persons) —personas físicas, sociedades, asociaciones y entidades constituidas conforme a la legislación de EE. UU.— y a las personas extranjeras que realizan operaciones dentro de la jurisdicción de EE. UU. Las operaciones inmobiliarias generan obligaciones de cumplimiento ante la OFAC cuando cualquier parte de la operación, cualquier beneficiario final con una participación del 25 % o más, o cualquier derecho sobre el inmueble involucra a una persona bloqueada.

Los bienes bloqueados incluyen bienes inmuebles, activos tangibles, derechos contractuales y cualquier interés presente, futuro o contingente que pertenezca a una persona designada en la Lista de Nacionales Especialmente Designados (SDN) de la OFAC, o que esta controle (31 CFR § 501.603).

Las sanciones civiles por infracciones de la OFAC pueden alcanzar hasta 377.700 dólares por infracción (cifra ajustada anualmente por inflación conforme a la Ley de Ajuste por Inflación de las Sanciones Civiles Federales) o el doble del valor de la operación, la cifra que sea mayor. Las sanciones penales por infracciones dolosas incluyen multas de hasta 1 millón de dólares y penas de prisión de hasta 20 años conforme a la IEEPA. En la práctica, esto significa que una operación inmobiliaria de 5 millones de dólares podría generar sanciones de 10 millones de dólares o más, que con frecuencia superan por completo el margen de beneficio de la operación.

El estándar jurídico no exige conocimiento ni intención. La OFAC aplica responsabilidad objetiva: si una operación involucra bienes bloqueados o a una persona bloqueada, la infracción se produce con independencia de que se tenga conocimiento de ello. El caso sancionador inmobiliario de 2025 confirmó que no realizar una diligencia debida adecuada —lo que la OFAC denomina «ceguera voluntaria» (willful blindness)— no constituye una defensa.

Según las Directrices de Aplicación de Sanciones Económicas de la OFAC (Economic Sanctions Enforcement Guidelines), los factores generales que la OFAC pondera incluyen: dolo o imprudencia, conocimiento de la conducta, perjuicio a los objetivos del programa de sanciones, condición de la persona o entidad responsable y cooperación con la investigación de la OFAC. La autodenuncia voluntaria antes de que la OFAC descubra la infracción puede reducir las sanciones entre un 50 % y un 75 % del importe base de la sanción. Esta distinción es importante: una divulgación temprana a la OFAC podría reducir una sanción de 300.000 dólares a 75.000 dólares, una diferencia que con frecuencia determina si una empresa sobrevive a la actuación sancionadora.

La OFAC mantiene tres listas principales de sanciones: la Lista de Nacionales Especialmente Designados (SDN), la Lista Consolidada de Sanciones (CSL) y la Lista de Evasores de Sanciones Extranjeras (FSE). Todas son de acceso público en ofac.treasury.gov y se actualizan a diario. Las compañías de seguros de títulos, los prestamistas y los profesionales de cumplimiento inmobiliarios deben comprobar a todas las partes de la operación frente a estas listas antes del cierre.

El proceso de verificación requiere identificar:

El software de verificación de la OFAC se integra con las plataformas de seguros de títulos y suele costar entre 150 y 500 dólares por operación en el caso de la verificación automatizada. La verificación manual mediante la herramienta de búsqueda en la Lista de Sanciones de la OFAC es gratuita, pero requiere personal capacitado para evaluar posibles coincidencias, incluidas variaciones de nombres, transliteraciones y coincidencias parciales.

La verificación debe realizarse en varias etapas de la operación:

En las operaciones que superen los 60 días desde el contrato inicial hasta el cierre, la nueva verificación es obligatoria porque la OFAC actualiza las listas de sanciones a diario. La Orden Ejecutiva 14024 (sanciones relacionadas con Rusia) amplió la autoridad de la OFAC sobre los inmuebles en poder de nacionales y entidades rusos a partir del 24 de febrero de 2022. Cualquier inmueble adquirido o transferido después de esa fecha requiere una verificación reforzada de la titularidad real rusa. Si omite este paso, solo estará comprobando la mitad de la operación.

Las aseguradoras de títulos exigen ahora un cumplimiento documentado de la OFAC como condición para emitir pólizas. Los prestamistas imponen requisitos similares en las instrucciones de cierre de los préstamos. No aportar la documentación de autorización de la OFAC puede retrasar o poner fin a las operaciones.

Comprador de un país sancionado: incluso si el comprador no está designado individualmente, las operaciones que involucran a personas en jurisdicciones objeto de sanciones integrales (Cuba, Irán, Corea del Norte) pueden estar directamente prohibidas y requerir una licencia específica antes del cierre.

Vendedor incluido en la Lista SDN: si un vendedor está designado, cualquier producto de la venta debe bloquearse en lugar de desembolsarse; la operación no puede simplemente cancelarse ni redirigirse sin autorización de la OFAC.

Verificación de hipotecas: los prestamistas deben comprobar a los prestatarios, cofirmantes y, en ocasiones, garantes frente a la Lista SDN antes de otorgar un préstamo, y seguir supervisándolos durante toda la vigencia de la hipoteca, ya que una designación posterior puede provocar el bloqueo de pagos que ya están en curso.

Si la verificación de la OFAC arroja una posible coincidencia —es decir, el nombre, la fecha de nacimiento o los datos identificativos de una parte de la operación se asemejan a una entrada de la Lista SDN—, no continúe con la operación. Continuar tras descubrir una posible coincidencia constituye una infracción dolosa conforme a la IEEPA (50 U.S.C. § 1705).

Pasos inmediatos:

El portal de notificación de la OFAC exige presentar los datos identificativos de las partes, los detalles de la operación y el fundamento del bloqueo. La OFAC responde con orientación sobre si la operación está prohibida o puede ser objeto de licencia.

Si la OFAC confirma que una operación involucra a una persona bloqueada, las partes tienen tres opciones:

Opción 1: abandonar la operación. Esto elimina el riesgo de sanciones, pero puede dar lugar a disputas contractuales sobre las arras, los costes de diligencia debida y las reclamaciones de cumplimiento específico.

Opción 2: solicitar una licencia específica. La OFAC emite licencias específicas que autorizan operaciones que de otro modo estarían prohibidas cuando la operación sirve a los intereses de la política de EE. UU. o evita un perjuicio indebido. Las solicitudes de licencia específica requieren una justificación detallada, documentación de respaldo y el pago de tasas de solicitud. El tiempo medio de tramitación es de 6 a 9 semanas, aunque las solicitudes complejas pueden superar los seis meses. Planifique el calendario de cierre en consecuencia: una solicitud presentada en marzo normalmente no obtendrá una decisión antes de finales de mayo o principios de junio.

Opción 3: reestructurar la operación para eliminar el interés bloqueado. Si una persona bloqueada tiene una participación minoritaria en una entidad parte, la entidad puede eliminar o diluir esa participación por debajo del umbral agregado del 50 % que desencadena el bloqueo conforme a la Regla del 50 por ciento de la OFAC. La OFAC bloquea todos los bienes de las entidades que son propiedad, directa o indirecta, en un 50 % o más de una o varias personas bloqueadas. Cualquier reestructuración debe realizarse con asesoramiento jurídico y, en su caso, con autorización de la OFAC: una reestructuración destinada a eludir las sanciones puede constituir una infracción.

La OFAC espera que los expedientes de las operaciones contengan registros completos que demuestren la diligencia debida en materia de cumplimiento. La documentación mínima exigida incluye:

Conserve estos registros durante al menos 10 años después del cierre (31 CFR § 501.601). Almacénelos en un formato consultable y auditable, con los metadatos intactos: sellos de fecha, historial de versiones, identificación del autor. ¿Por qué? Porque los prestamistas y las aseguradoras de títulos auditan los expedientes años después del cierre. La falta de documentación puede dar lugar a conclusiones de incumplimiento, rescisión de pólizas o exigencias de los prestamistas de declaraciones y garantías. Los abogados inmobiliarios deben mantener listas de verificación de la OFAC específicas para cada operación y conservar copias separadas de los expedientes de la compañía de títulos.

Los extranjeros y las entidades extranjeras requieren documentación adicional:

¿Ha descubierto una infracción después del cierre? Una auditoría posterior al cierre. Una lista de sanciones actualizada que alcanzó a alguien. Lo importante es esto: la autodenuncia voluntaria ante la OFAC puede reducir las sanciones de forma considerable. Las Directrices de Aplicación de la OFAC reducen la sanción base en un 50 % si usted la comunica antes de que la OFAC la descubra. Las infracciones de primera vez y de bajo perjuicio pueden dar lugar únicamente a una carta de advertencia en lugar de una sanción económica.

Su comunicación debe contener:

Cabe esperar una decisión en un plazo de 90 a 120 días. Responda con rapidez a las solicitudes de la OFAC, facilite entrevistas con testigos si se le piden y demuestre que ha reforzado el cumplimiento después. Todo ello reduce aún más la exposición.

La OFAC es derecho federal y prevalece sobre las normas estatales. Puede cumplir todos los requisitos inmobiliarios estatales, seguir todas las normas de divulgación, gestionar el depósito en garantía a la perfección, y aun así infringir la normativa de la OFAC si una persona bloqueada interviene en la operación. Una misma operación puede implicar tanto una sanción federal de la OFAC como una sanción disciplinaria profesional estatal. No se anulan entre sí.